Bất động sản công nghiệp ven đô nổi sóng

Bất động sản công nghiệp được xem là điểm sáng trong bối cảnh thị trường nhà đất khó khăn.
Cuối năm 2019, Tây Ninh đã rộn ràng đón chào siêu dự án sản xuất lốp xe radial ACTR khai trương tại Khu Công nghiệp Phước Đông. Với tổng vốn đầu tư 280 triệu USD đi cùng năng lực sản xuất 2,4 triệu lốp mỗi năm, đây là một trong những dự án FDI lớn nhất mà Tây Ninh đón nhận.

Bức tranh đầu tư ở Tây Ninh đã thay đổi thấy rõ. Từ chỗ không thu hút được dự án đầu tư nào, đến năm 2019, Tây Ninh đã thu hút 291 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký gần 6 tỉ USD và 517 dự án đầu tư trong nước. Hai tháng đầu năm nay, Tây Ninh đứng thứ 2 trên cả nước về thu hút FDI với tổng vốn đăng ký đạt 488,3 triệu USD, chiếm 7,5% tổng vốn đầu tư.

Không chỉ có Tây Ninh, một địa phương khác gần đây trở thành địa điểm nhận được sự quan tâm của giới đầu tư là Bình Phước. Điển hình là Tổng Công ty Becamex đang rót hàng ngàn tỉ đồng vào phát triển Khu Công nghiệp Becamex - Bình Phước. Tập đoàn CP (Thái Lan) đầu tư 157,6 triệu USD để xây dựng chuỗi sản xuất thức ăn chăn nuôi và chế biến thịt gà xuất khẩu.

Có thể thấy làn sóng đầu tư mạnh mẽ của dòng vốn nước ngoài vào Việt Nam đang mang lại cơ hội lớn cho các nhà phát triển khu công nghiệp. Dù vậy, với quỹ đất trống tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An ngày càng thu hẹp, các địa phương ở rìa như Tây Ninh, Bình Phước đang trở thành đích đến tiềm năng.

Giá thuê là lợi thế cạnh tranh lớn cho các tỉnh cấp 2 này. Khảo sát của Công ty JLL Việt Nam cho thấy tại khu vực phía Nam, TP.HCM vẫn dẫn đầu thị trường với mức giá 156,8 USD/m2/chu kỳ thuê. Đồng Nai có mức 85,5USD, tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu lần lượt là 73,8USD và 60,6USD. Trong khi đó, mặt bằng giá thuê tại Tây Ninh và Bình Phước rẻ hơn đáng kể với chi phí trung bình khoảng 53 USD/m2. Chi phí giải phóng mặt bằng cũng là lợi thế lớn. Ước tính của Công ty Chứng khoán BSC cho thấy quỹ đất mới tại các địa phương như Tây Ninh và Bình Phước có chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù khá thấp (chỉ khoảng 600 triệu đồng/ha tương đương 2,58 USD/m2). Đó còn là lợi thế về chi phí nhân công rẻ, lực lượng lao động dồi dào, ngược lại với bài toán thiếu hụt nguồn nhân lực mà TP.HCM, Bình Dương hay Đồng Nai đang đối mặt.

Theo JLL Việt Nam, các khu công nghệ ở các tỉnh xa vùng kinh tế như Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu ở phía Nam sẽ có sự phát triển mạnh mẽ trong những năm tới, có thể đạt được sự tăng trưởng mạnh hơn về giá và diện tích cho thuê vào năm 2020 so với các tỉnh khác.

Trong quá khứ, hầu hết doanh nghiệp e ngại khi lựa chọn các địa điểm cách xa TP.HCM để đầu tư do lo sợ điểm nghẽn về hạ tầng giao thông. Nhưng chỉ trong vài năm tới, thách thức này có thể hóa giải phần nào nhờ khá nhiều dự án trọng điểm được lên kế hoạch triển khai. Đơn cử như Bình Phước đã được Chính phủ bật đèn xanh để đầu tư tuyến cao tốc Bình Phước - Bình Dương - TP.HCM trị giá khoảng 11.000  tỉ đồng. Nhờ lợi thế sở hữu cửa khẩu với Campuchia, địa phương này dần đóng vai trò quan trọng trong tuyến trao đổi thương mại giữa Việt Nam - Campuchia và đi Thái Lan.

Hay như ở Tây Ninh, địa phương đang ráo riết khởi động dự án cao tốc TP.HCM - Mộc Bài trị giá 10.000 tỉ đồng. Gần như chạy song song với quốc lộ 22, một khi hoàn thành, tuyến cao tốc này sẽ tạo ra động lực tăng trưởng không chỉ khu vực phía Tây Bắc TP.HCM mà còn thúc đẩy nhiều doanh nghiệp đầu tư vào Tây Ninh.

Một lý do khác không kém phần quan trọng giúp Tây Ninh hay Bình Phước có thể trở thành điểm nóng mới của bất động sản công nghiệp là do sự thay đổi trong chính sách mời gọi đầu tư của các tỉnh đi trước. Để tập trung nâng cấp diện mạo đô thị, TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai hiện không khuyến khích các ngành nghề nhạy cảm với môi trường như dệt may, chăn nuôi, sản xuất hóa chất, vật liệu xây dựng... Sự thay đổi này sẽ mang đến cơ hội cho các địa phương liền kề khi đón nhận làn sóng dịch chuyển các nhà máy từ những địa phương khác.

Dịch bệnh COVID-19 cũng là yếu tố khách quan mang đến lợi ích cho các khu công nghiệp mới thành lập. Chia sẻ với NCĐT, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng: “Trong bối cảnh này, ngành sản xuất tại Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ Trung Quốc + 1 - chiến lược mà các doanh nghiệp nước ngoài đang áp dụng để đa dạng hóa cơ sở sản xuất tới các khu vực khác và giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào Trung Quốc, qua đó sẽ tạo đà tăng trưởng cho nhu cầu về bất động sản công nghiệp tại Việt Nam”.